“新政”传言背后:上海新房供应持续下滑

“新政”传言背后:上海新房供应持续下滑

只有在市场供需极度不平衡、资金涌入的状态下,才会出现“离婚买房”这样的局面。

8月30日中午,上海杨浦区民政局门口,等待下午开门进去办理离婚手续的夫妻排着长队。一个来登记结婚的年轻女孩见到这个架势,以为要吃闭门羹了,焦急得快要哭了。此前的8月27日,各区民政局排队离婚人数陡增,某一个区民政局当天离婚多达97对,结婚则为零对。

各区民政局尽管已经贴出每天限额办理50个号、超过就要预约的公告,仍然阻挡不了来离婚的夫妻们。而前两日离婚人数爆满的徐汇区民政局,保安人员在8月30日上午见到来采访的媒体记者,开始显得不耐烦了。

排队离婚,这个瞬间点燃全国人民热议的话题,近几天在上海各区民政局不断上演。因受调控新政出台的影响,上海已连续多日出现成交超过1000套新房包括商办的火爆行情,业内人士称之为“恐慌”性买房。

虽然上海住建委已于8月29日通过官微“上海发布”,紧急回应购房信贷新政传言,明确表示“没有研究过此类政策”。然而,购房者依然将之视为“狼来了”。在一线城市房地产市场不断上涨的今天,这种“离婚式买房”,带着老百姓对房价暴涨的焦虑情绪,投机、不理性交杂在一起,折射出一个畸形的市场。

新政传言中涉及的“认房认贷”、“离婚不足一年”等限制,是造成不少购房者恐慌性离婚买房的主要原因。毕竟,如果按照9月新政传言,一个家庭即使离婚,要按照之前以家庭为单位的情况来执行,也享受不了首套房的购买条件。这就催生了上海户籍人群要赶在“新政”落地之前,把离婚办妥,尽快实现网上签约,以规避新政出台导致买方成本增加的风险。

抢房潮

据上海中原地产市场研究部分析师卢文曦透露,8月1日-8月29日,上海新房成交达到了151万平方米,而上周(8月22日-8月28日)就成交了55.57万平方米,如果今明两天每天继续10万平方米左右的成交量,那么就很有可能超越2009年8月,成为史上成交面积最高的8月。

来自上海链家市场研究部的数据显示,上周成交套数除了星期天之外,每一天都在上涨:8月22日219套,8月23日270套,8月24日450套,8月25日622套,8月26日786套,8月27日971套,8月28日709套,8月29日861套。

8月这一波行情一触即发,是以6、7月份的回暖开始酝酿的。“325”新政出台之后,上海楼市3、4月份的新房成交面积跌幅达56%,成交价格跌幅4%,由3.3万元/平方米跌至3.2万元/平方米。但随后的6、7月份,上海楼市一路走高。上海链家市场研究部数据显示, 7月上海新房市场成交均价为37319元/㎡,环比上涨1.6%,同比上涨7.7%。值得关注的是, 7月涨幅最大的区域为杨浦,成交均价为68486元/㎡,环比上涨11.7%。而杨浦区也是此次离婚潮最集中的区域之一。

7月上海新房成交均价首度突破3.7万元大关,创下历史新高。其中均价波动较大的主要为中心区域,受成交结构的影响更为明显。进入8月, 上海新房较去年总体房价上涨10.55%,其中69个板块的新房均价涨幅超过了全市的涨幅。而均价涨幅的前十均已是超过了35%,涨幅最快的为碧云板块,较2015年全年均价上涨76.87%,其次为长寿板块、大场板块,分别上涨53.72%、48.19%。

在房价一片涨声中,击鼓传花的游戏蔓延到了上海郊区,从住宅蔓延到酒店式公寓这样的过渡性住宅产品。6月的某一天,嘉定新城一个商办项目一天打印了近百份销售合同,销售火爆程度可见一斑。“325”新政导致部分刚需买家被挤到酒店式公寓市场,然而投资客仍然居多。而这一次未知的新政还没有出台,就引发了一波抢购行情。

同策咨询研究总监张宏伟指出,“假离婚”中投资买房而非刚需的比例还是比较大的。从投资客进场的形式来看,并非通过“假离婚”投资买房,还有以公司形式投资购房、开发商员工“跟投”、以海外户籍身份投资购房等等。

张宏伟认为, 4-7月这个时间段,投资客已经开始在上海周边轮动,上海非住宅也成为涉猎对象,投资客活动范围基本在一个经济圈。今年3月底,京沪深楼市新政出台或从执行层面从严,投资客的购房资格得到限制,因此,投资客开始转战类住宅产品,周边核心热点城市的优质项目也成为它们涉猎的对象,比如长三角经济圈的上海的投资客开始转战苏州、杭州,京津冀经济圈北京的投资客开始转战天津、北三县、廊坊等。

8月份至今,出现跨区域跨经济圈的投资轮动现象,部分敏感的投资客开始转向那些房价还处于价值洼地,未来仍然有上涨空间的其他二线城市,比如长沙、郑州、南昌、天津等等。

虽然投资客有所转向,上海房价仍然高企,成交也随之上涨。上海链家市场研究部高级分析师钱宁罗指出,2013年以来,上海新建商品住宅的新增供应量相比成交量出现持续下跌,供求长期不平衡,而在上周供求比已低至0.15。在连续的供应低位下,上海新房价格,即便在均价上涨到4万/平方米以上的情况下,依然因人为制造的稀缺性而扶摇直上。

供需失衡

钱宁罗分析指出,与新建商品住宅的低供应相左的是近年来上海宅地供应并未出现显著下滑,2013年全市供应住宅地块162幅,仅比2011年的历史最高位少1幅,而在随后的2014及2015年,上海宅地供应依旧有125幅及121幅,并未如传言中所说的出现大幅下跌,虽然2016年上海宅地出让出现一定程度的缩减,但截至7月底,在四大一线城市中,上海宅地出让幅数占比已经接近7成。

另一方面,上海近三年来的新房供应面积却是下滑的:2014年供应1245万平方米,2015年1202万平方米,2016年前8月为595万平方米;而成交面积却在上涨:2014年为968万平方米,2015年为1500万平方米,2016年前8月为1040万平方米。钱宁罗指出,2014年上海楼市经历过一个下滑阶段,当时价涨量跌,随后2015年中央在货币政策上的放松,对楼市起到了一定刺激作用,上海也受益于此,今年甚至很明显地呈现价涨量涨。

来自方正证券的一份研报是这样解释抢房潮的:2016 年以来,在一线城市,甚至一些二线城市,很多地王的楼板价已经高于同区域在售商品房的均价,即所谓的“面粉贵过面包”现象。当然价格由供需关系决定,而不是“楼板价+建安”等核算出来的成本,但“地王”的出现,改变了居民对房价的预期,预期会影响消费行为,刺激改善、投资、投机需求,从而推高房价。另一方面,地价房价持续大涨,吸引了大量社会资本进入,资金脱虚向实,使得企业热衷于挣快钱,开工厂不如炒房子,而对实体经济部门的研发投入缺乏热情,不利于产业升级。 地价房价成本过高,削弱实体经济竞争力,导致大量产业往境外转移,诱发产业空心化风险。

供需失衡,加上2015年开始的杠杆率大幅提升,这一波行情中高杆杆接盘者身影频现,更多是以手上有限的资金通过购房去对冲人民币贬值。

张宏伟认为,个案价格有可能会在2016年下半年出现下调,届时,上述核心一二线城市房价上涨预期打破,投资客开始退场,核心城市周边的城市也会出现降温,市场将回归以居住和改善为主的理性市场。

(21世纪经济报道)

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