热点城市出台降温政策 楼市已到变盘前夜?

转眼秋凉,火热的楼市仍未有降温迹象。国家统计局公布的7月新建商品住宅价格变动情况显示,包括天津在内的15个城市,房价同比涨幅超10%。面对已刹不住车的房价,热点城市出台了一系列降温政策,直指房企融资、拿地及个人信贷。天津在7月收紧公积金贷款后, 工商银行 近日又更新了房贷规则,三成首付成为主流。每年的9月30日,是信贷政策调整的窗口期,传统旺季“金九银十”转眼就到,楼市却让人嗅出了“变盘”意味。

刹不住的房价

7月70个大中城市平均新建商品住宅价格指数环比上涨了0.72%,是3月以来的最低点。不仅如此,一线城市7月新建商品住宅和二手住宅的涨幅均未超过2%,这也是最近半年来首次出现。楼市已经“冷水浇头”?没那么简单!

虽说7月一线城市房价同比涨幅收窄,但二线热点城市房价即便在信贷收紧的情况下,仍可用“高烧”来形容——厦门、南京和合肥分别以39.6%、34.9%和34%的同比涨幅,继续超过上海、北京和广州的33.1%、22.7%、19.5%,杭州(19.1%)、天津(17%)的涨幅也逼近20%。

本应是淡季的七八月份,天津楼市也未像往年一样出现成交量锐减的情况。8月第二周,天津商品住宅成交4389套,在18个重点城市中排在第三,仅次于青岛和武汉。市国土房管局每日房价显示,8月24日全市新建商品住宅成交均价13154元,二手住宅均价也达到11910元。

调控加码风险正持续累积。同策咨询研究总监张宏伟曾预计,随着地方调控在三季度陆续落地,房价同比涨幅超10%的城市或现转向。然而就目前来看,开发商仍在推盘“搏杀”,开盘即涨价已成常态。

据统计,截至8月22日,9月天津住宅市场共有57个项目预开盘,同比增幅高达96.55%。在57个预开盘项目中,远郊占比最高,共16个项目;其次是环城四区和滨海新区,均为15盘;市内六区虽说只有11个项目,但多为即开即罄的热销楼盘,海河沿线观景房对于“饥渴”的高端人群而言,无疑是皇冠上的明珠。

热锅上的蚂蚁

居高临下的房价,正逼迫囊中羞涩的刚需客“咬牙”加入购房者大军。2005年大学毕业来津,家在山西忻州农村的于洪(化名)告诉新金融观察记者,20多岁时他丝毫没有买房置业的概念,一心想着先在职场上打拼。“我毕业那会儿,天津市区房价在5000元左右,核心区也就10000元,特别后悔当时没听父母的话买房。”等于洪有了攒钱买房的意识,房价一次次突破他的心理预期。

“今年6月,我存到50万元,再看房价,天津外环内新盘过3万了,市区过5万了,真是欲哭无泪。”为了结婚时“不委屈”女友,于洪不打算买二手房,可每天看着新房价格走势,急得如同热锅上的蚂蚁。“我真害怕‘金九银十’房价再火一把,或是监管层针对贷款买房出台限制措施,那我在津安家的梦想真不知何时实现了……”

无奈之下,于洪买下了武清区金泰丽舍一套90平米两居室,单价在12000元左右。“房子位于京津高铁武清站东南500米处,只是苦了在市区工作的我,经常要坐高铁往返。”

楼市博弈正变得微妙起来,怕涨价的买家和怕跌价的卖家,似乎在“金九”前夕达成了

妥协。相对于新房价格的坚挺,二手房已现降价趋势,部分急售房源的议价空间涨至10万元。河西区国风园的业主王博(化名),准备通知经纪人将挂牌价下调8万元。“小区的年代比较久,六七月份的成交单价在17000元左右,我挂出的23000元确实有点高。现在南方城市不断传出信贷收紧消息,我担心天津跟进会导致房价转向。如果购房门槛提高,对我也不利,毕竟看中老小区的主要是想安顿下来的外地人,首付增加对他们影响不小。”

逼出来的监管

央行报告指出,上半年个人房贷增加2.3万亿元,同比多增1.2万亿元,6月末增速达32.2%。在7月4636亿元新增贷款中,几乎全部是住户贷款尤其是个人房贷。新增贷款没有流向缺血的实体经济,而是流入楼市,显然是监管层不愿见到的。

差别化信贷政策大范围推出的可能性正不断增加。随着合肥、南京收紧个人房贷,苏州在二线城市中率先重启限购,明确非本市户籍购买第二套住房,必须提供缴税证明或社保证明。6月底,天津已收紧公积金贷款,以家庭为单位,按购房套数区分贷款额度为60万元、40万元和停止发放三档。

就在上周,工行在天津的房贷新规迅速传播,核心内容是对于纯首套仍是首付二成;对于有一套及以上住房,房贷已还清,首付变更为最低三成,按揭贷款金额50万元以上、组合贷款按揭部分金额30万元以上,利率最低8.5折;有一笔房贷未结清,首付最低三成,利率上浮10%。

记者从链家、骏森等多处中介机构证实,目前首付三成已是工行的普遍要求,即使是首套房也不例外,二成首付极为困难。骏森地产经纪人田萌告诉记者,他们与工行有合作,如果客户有公积金,购买首套房或是有一套房但房贷已结清,仍可做到首付二成。“想办得抓紧了,信贷收紧是大趋势,不知道哪天就变了。”

除工行外,目前各家银行的信贷政策还未作调整。交行南京路支行相关负责人表示,该行针对有一套住房但贷款已还清的客户,仍可执行二成首付,利率最低可至8.2折。“工行信贷政策变更后,交行仍未调整,但很有可能跟进。需要注意的是,客户之前有公积金贷款记录,再贷款只能选择纯按揭。”

在天津链家总部,交行贷款预审趋严,一个半小时内5组客户中有两组因收入证明等问题被拒,而这在之前只是“小瑕疵”,链家为房主“清尾款”的业务也接近全面叫停。

中原地产高级分行经理沈连凤表示,建行针对有一套房贷款已还清的客户,仍可首付二成利率8.5折。不过如之前有公积金贷款,再次使用将认定二套,首付和利率均会上浮。

据彭博报道,上海市政府近期将考虑调整土地和住房政策,内容包括首套房首付比例提至五成,凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成。北京和天津也在考虑出台新的举措控制房价。无论是否属实,更严厉的信贷政策已呼之欲出,疯狂的楼市“变盘”在即,房价或迎来拐点。

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